국세청이 경고하는 양도소득세 신고 실수-5편: 재건축,재개발,대체주택

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양도거래 유형별로 국세청이 공개한 양도소득세 신고 시
많이 실수할 수 있는 사례 중심으로 글을 올려보기로 합니다.

양도소득세 신고 시 실수가 유형별로 많기때문에 7편으로 나누어서
이어갈 예정이오니 지금 당장 양도소득 신고 계획은 없더라도,
향후 양도소득세 신고할 경우에는 다시 찾아와서 참고 하시기 바랍니다~~~

"모든 세금이 그렇듯이 세금에 관련된 행위를 하기 전에 관련 세법 검토가 중요하지만
특히, 양도소득세 관련해서는 후회하지 마시고
반드시 사전 검토가 필요한 점 기억하시기 바랍니다!!!"

이번 국세청이 경고하는 양도소득세 신고 실수-5편에서는
재건축, 재개발, 대체주택 양도 관련하여
양도소득세 신고 시 발생된 실수 사례를 알아보도록 할께요^^

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국세청이 경고하는 양도소득세 신고 실수-5편: 재건축,재개발,대체주택

이번 국세청이 경고하는 양도소득세 신고 실수-5편에서는 부동산 재건축, 재개발, 대체주택 관련하여 부동산을 양도하면서 양도소득세 신고 시 실수 사례를 알아보고 이러한 실수를 최소화 하고자 합니다.

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1. 재개발 기간 동안 거주할 대체주택을 사업시행인가 전 취득하여 대체주택 비과세를 적용받지 못한 사례

[실수 사례]

강세종씨는 A주택을 보유하고 있었는데, A주택에 대한 재개발사업이 진행됨에 따라 '21.3월 B주택을 취득하여 거주하다가 '24.2월 양도했습니다. 강세종씨는 A주택의 사업시행기간 동안 B주택에 1년 이상 거주하고 대체주택 특례에 따라 비과세 신고하였으나, B주택을 사업시행인가일 전에 취득하여 비과세를 적용받지 못함.

[주의사항]

사업시행기간 중 거주할 대체주택에 대해 비과세 특례를 적용받기 위해서는 다음 요건을 충족해야 함.
- 사업시행인가일 이후 대체주택 취득
- 대체주택 취득 당시 1주택일 것
- 대체주택에서 1년 이상 거주할 것

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2. 조합원입주권을 승계취득한 후 거주하기 위해 취득한 주택을 양도하였으나 대체주택 비과세를 적용받지 못한 사례

[실수 사례]

홍길동씨는 '21.11월 A조합원입주권을 승계취득하고 '22.1월 B주택을 취득하여 거주하다가 A신축주택이 완성된 후 '24.2월 B주택을 양도했습니다. 홍길동씨는 A조합원입주권의 재개발사업시행기간 동안 B주택에서 1년 이상 거주하고 대체주택 특례에 따라 비과세 신고하였으나 비과세를 적용받지 못함.

[주의사항]

대체주택 비과세 특례는 재개발·재건축사업으로 인하여 기존 보유하던 주택에 계속 거주할 수 없어 사업시행기간 동안 거주하기 위하여 대체주택을 취득·양도하는 경우에 적용됩니다. 조합원입주권을 먼저 승계취득하고 다른 주택을 나중에 취득하는 경우에는 이 특례를 적용받을 수 없음.

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3. 신축주택에 거주하지 않아 일시적 1주택+1조합원입주권 특례가 적용되지 않은 사례

[실수 사례]

이몽룡씨는 A주택을 보유하던 중 B조합원입주권을 취득하고 '21.3월 B신축주택이 완성되자 B신축주택에 거주하지 않고 '24.2월 A주택(종전주택)을 양도했습니다. 이몽룡씨는 B주택이 완성된 후 3년 이내 A주택을 양도하여 일시적 1주택+1입주권 특례로 비과세 신고하였으나 비과세를 적용받지 못함.

[주의사항]

신축주택 완성 후 일시적 1주택+1입주권 특례를 적용받기 위해서는 세대전원이 신축주택에 이사하여 1년 이상 거주해야 함.

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4. 조합원입주권이 아닌 주택을 취득하여 일시적 1주택+1조합원입주권 특례가 적용되지 않은 사례

[실수 사례]

노정음씨는 2주택(A·B주택)을 취득하여 보유하던 중 재건축사업으로 '22.3월 B주택이 조합원입주권으로 전환된 후 '24.3월 A주택(종전주택)을 양도. 노정음씨는 B조합원입주권 취득일로부터 3년 이내 A주택을 양도하여 일시적 1주택+1조합원입주권 특례에 해당한다고 잘못 알고 비과세 신고하였으나 비과세를 적용받지 못함.

[주의사항]

일시적 1주택+1조합원입주권 비과세 특례는 1주택자가 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 승계 취득한 경우에 적용. 조합원입주권이 아닌 '주택'을 취득한 경우에는 그 주택이 조합원입주권으로 전환되더라도 이 특례가 적용되지 않음.

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5. 조합원입주권 양도 시 장기보유특별공제를 잘못 적용한 사례

[실수 사례]

고훈민씨는 '16.1월 취득한 A주택이 '20.2월 관리처분계획인가에 따라 조합원입주권으로 전환되었으나, 사업이 지연되어 '23.2월까지 계속 거주하다가 '24.3월 A조합원입주권을 양도. 고훈민씨는 A주택 취득일부터 A조합원입주권 양도일까지의 기간에 대해 1세대 1주택 장기보유특별공제율(8년, 64%)을 적용하여 신고하였으나 보유·거주기간을 잘못 적용하여 양도소득세를 추가납부.

[주의사항]

장기보유특별공제는 부동산(토지·건물)에 대해 적용하며, 부동산을 취득할 수 있는 권리(조합원입주권)에 대해서는 적용하지 않습니다. 조합원입주권을 양도하는 경우 주택에 해당하는 기간만 장기보유특별공제가 적용.

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6. 분양받은 주택의 등기접수일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하였으나 비과세를 적용받지 못한 사례

[실수 사례]

이로운씨는 A주택을 보유한 상태에서 B분양권을 취득하고 B신축주택이 완성된 후 소유권이전등기접수일로부터 3년 이내 A주택(종전주택)을 양도. 이로운씨는 일시적 1주택+1분양권 특례 요건을 충족한 것으로 잘못 알고 비과세 신고하였으나, 비과세를 적용받지 못함.

[주의사항]

분양받은 주택이 완성된 후 일시적 1주택+1분양권 특례를 적용받기 위해서는 신축주택 완성 후 3년 이내 종전주택을 양도해야 하는데, 이 경우 신축주택 완성일은 소유권이전등기접수일이 아닌 잔금청산일로 판단.

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7. 분양권을 먼저 취득하여 일시적 1주택+1분양권 특례가 적용되지 않은 사례

[실수 사례]

도래미씨는 '21.4월 A분양권과 '22.4월 B주택을 순차로 취득하여 보유하던 중 '23.4월 A분양권이 A신축주택으로 완성된 후 '24.4월 B주택을 양도. 도래미씨는 A신축주택 완성일(잔금청산일)로부터 3년 이내 B주택을 양도하였으므로 일시적 1주택+1분양권 특례에 따라 비과세로 신고하였으나 비과세를 적용받지 못함.

[주의사항]

'21.1.1. 이후 분양권을 먼저 취득한 후 다른 주택을 취득하는 경우 먼저 양도하는 주택은 비과세를 적용받을 수 없음. 일시적 1주택+1분양권 특례는 1주택자가 주택을 양도하기 전에 분양권을 신규 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 보유하게 된 경우에 적용.

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8. 분양권으로 취득한 신축주택을 양도하면서 세율을 잘못 적용한 사례

[실수 사례]

1주택자인 김민국씨는 '21.8월 B분양권을 취득하고, B신축주택이 '23.3월 완성되어 '24.2월 양도. 김민국씨는 B분양권 취득일로부터 B신축주택 양도일까지 2년이 경과하여 양도소득세 기본세율(2년 이상 보유)로 신고하였으나 고율의 단기보유세율이 적용되어 양도소득세를 추가납부.

[주의사항]

분양권 또는 분양권으로 취득한 신축주택을 양도하는 경우 양도시기 및 보유기간에 따라 적용되는 세율이 달라짐. 신축주택은 양도시점에 분양권이 아닌 주택이므로 주택 보유기간에 따른 양도소득세 세율이 적용.

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국세청이 경고하는 양도소득세 신고 실수-4편: 종합부동산세

 

국세청이 경고하는 양도소득세 신고 실수-3편: 임대주택 양도소득세

 

국세청이 경고하는 양도소득세 신고 실수-2편: 주식 양도소득세

 

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