국세청이 경고하는 양도소득세 신고 실수-3편: 임대주택 양도소득세

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양도거래 유형별로 국세청이 공개한 양도소득세 신고 시
많이 실수할 수 있는 사례 중심으로 글을 올려보기로 합니다.

양도소득세 신고 시 실수가 유형별로 많기때문에 7편으로 나누어서
이어갈 예정이오니 지금 당장 양도소득 신고 계획은 없더라도,
향후 양도소득세 신고할 경우에는 다시 찾아와서 참고 하시기 바랍니다~~~

"모든 세금이 그렇듯이 세금에 관련된 행위를 하기 전에 관련 세법 검토가 중요하지만
특히, 양도소득세 관련해서는 후회하지 마시고
반드시 사전 검토가 필요한 점 기억하시기 바랍니다!!!"

이번 국세청이 경고하는 양도소득세 신고 실수-3편에서는
임대주택 양도 관련하여
양도소득세 신고 시 발생된 실수 사례를 알아보도록 할께요^^

 

국세청이 경고하는 양도소득세 신고 실수-3편: 임대주택 양도소득세

이번 국세청이 경고하는 양도소득세 신고 실수-3편에서는 임대주택 양도소득세 신고 시 많이 발생되는 실수 사례 7가지를 살펴보고 추후 임대주택 양도소득세 신고 실수를 최소화 하고자 합니다.

 

1. 특례기간 내에 상생임대차계약을 체결·임대개시 하지 않아 임대주택 양도 시 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못한 사례

[실수 사례]

백장미씨는 2019년 9월 조정대상지역의 A주택을 취득하고, 2019년 10월 임차인과 1차 임대차 계약을 체결했습니다. 2021년 10월 동일한 보증금으로 2차 임대차계약을 체결함. A주택 양도 후 상생임대주택 특례 요건을 충족한 것으로 잘못 알고 비과세 신고하였으나, 상생임대주택 특례기간 내 상생임대차계약을 체결한 것이 아니어서 비과세를 적용받지 못함.

[주의사항]

상생임대주택 특례는 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간(특례기간) 중에 상생임대차계약을 체결하고 임대를 개시해야 함. 특례기간 내 상생임대차계약을 체결하는 등 소득세법에서 정한 요건을 충족했는지 반드시 확인해야 함.

 

2. 상생임대차계약 임대기간 2년 이상 요건을 채우지 않아 임대주택 양도 시 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못한 사례

[실수 사례]

개나리씨는 2018년 2월 조정대상지역에서 A주택을 취득하고 A주택에 대한 상생임대차 계약을 체결하였으나 임차인이 임대계약기간 중 조기전출했음. 2024년 5월 A주택을 양도하였으나 상생임대차계약의 임대기간 2년을 충족하지 못해 비과세를 적용받지 못함.

[주의사항]

상생임대주택 특례를 적용하기 위해서는 상생임대차계약의 임대기간은 2년 이상이어야 함. 다만, 임차인의 사정으로 조기전출하여 상생임대기간 2년 이상을 충족하지 못하게 된 경우로서 새로운 임차인에게 임대료 등을 같거나 낮은 조건으로 임대하는 경우에는 그 임대기간을 합산하여 상생임대기간이 2년 이상이면 특례를 적용받을 수 있음.

 

3. 임대료 증액제한 기준을 잘못 적용하여 임대주택 양도 시 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못한 사례

[실수 사례]

민들레씨는 2020년 5월 임대보증금을 5억원으로 하여 주택을 임대하던 중 시세 하락에 따른 임차인의 요구로 계약기간 중에 임대보증금 1억을 반환하고, 2022년 5월 새로운 임차인과 임대보증금을 5억원으로 하여 2차 임대차계약을 체결함. 2차 임대차계약의 임대기간 2년이 만료된 후 민들레씨는 A주택을 양도하고 비과세로 신고하였으나 임대보증금을 5% 초과 증액하여 비과세를 적용받지 못함.

[주의사항]

상생임대차계약은 직전임대차계약 대비 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 함. 직전임대차계약 기간 중 임대료 등의 변경이 있는 경우에는 변경된 후의 임대료 등을 기준으로 임대료 등의 증가율을 판정함. 시세 하락으로 임대차 계약기간 중 임차인의 요청으로 임대보증금을 일부 반환한 경우에는 반환 후의 임대보증금이 상생임대주택 특례를 적용할 때 임대료 등의 증액제한의 기준이 됨에 유의해야 함.

 

4. 거주주택에서 2년 이상 거주하지 않아 거주주택 양도 시 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못한 사례

[실수 사례]

김국세씨는 임대주택인 A 오피스텔과 B 주택을 소유하다가 2024년 7월 B 주택을 양도함. 김국세씨는 조정대상지역이 아닌 지역에 소재한 B 주택을 취득하였으므로 비과세 적용 시 2년 거주요건이 적용되지 않는 것으로 잘못 알고, B 주택에 거주하지 않고 양도하여 예상치 못한 세금을 납부함.

[주의사항]

일정한 요건을 갖춘 임대주택(장기임대주택)과 그 밖의 1주택(거주주택)을 소유하는 1세대가 2년 이상 거주한 거주주택을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 보아 비과세 적용이 가능함. 임대주택 없이 주택 1채만 보유한 1세대가 해당 주택을 양도할 때에는, 해당 주택이 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 해당 주택에서 2년 이상 거주할 필요 없이 2년 이상 보유만 하였다면 1세대 1주택 비과세 적용이 가능하지만, 양도 당시 거주주택과 임대주택을 보유하고 있는 경우에는 거주주택을 비조정대상지역에서 취득하였더라도 해당 주택에서 2년 이상 거주해야 거주주택 비과세를 적용받을 수 있음.

 

5. 임대주택 등록을 유지하지 않아 거주주택 양도 시 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못한 사례

[실수 사례]

박세정씨는 거주주택인 A주택과 임대주택인 B오피스텔을 보유하다가 거주주택을 양도함. 의무임대기간 8년이 지났으므로 임대주택 등록을 말소하여도 거주주택 비과세를 적용받을 수 있는 것으로 잘못 알고 비과세로 신고하였으나, 거주주택 양도 전에 임대주택 등록을 말소하였으므로 비과세를 적용받지 못함.

[주의사항]

거주주택 비과세를 적용받기 위해서는 임대주택에 대한 세무서 사업자등록(소득세법 §168) 및 지자체 임대사업자 등록(민간임대주택에 관한 특별법 §5)을 유지한 상태로 거주주택을 양도해야 비과세 적용이 가능함. 다만, 임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 단기임대주택 또는 장기일반민간임대주택 중 아파트인 경우로써 민간임대주택에 관한 특별법 상 자동말소 또는 임대의무기간의 1/2 이상을 임대하고 자진말소한 경우에는, 그 말소일로부터 5년 이내 거주주택 양도 시 비과세를 적용받을 수 있음.

 

6. 이전에 거주주택 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받았었다면 이후의 새로운 거주주택에 대해서는 비과세가 적용되지 않음

[실수 사례]

위대한씨는 A임대주택과 B거주주택을 보유하다가 2년 이상 거주한 B거주주택을 비과세로 양도한 후 C거주주택을 신규 취득함. 2년 이상 거주한 C거주주택을 재차 양도하고 비과세로 신고하였으나 B거주주택에 대해 이미 비과세를 적용받은 사실이 있어 C거주주택에 대해서는 비과세를 적용받지 못함.

[주의사항]

임대주택과 2019년 2월 12일 이후 취득한 거주주택을 보유한 1세대가 거주주택을 양도하는 경우 거주주택 비과세 특례는 생애 한 차례만 적용이 가능함. 다만, 2019년 2월 12일 전에 취득한 주택 또는 2019년 2월 12일 전에 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택은 재차 거주주택 비과세를 적용받을 수 있음.

 

7. 장기일반민간임대주택으로 등록하고 8년·10년 이상 임대를 한 경우이어야 고율의 장기보유특별공제 적용이 가능함

[실수 사례]

최믿음씨는 2016년 7월 취득한 오피스텔을 세무서에만 주택임대사업자 등록을 하고 8년 이상 임대하다가 양도했음. 8년 이상 임대한 주택의 양도라고 생각하여 장기보유특별공제율 50%를 적용해 신고하였으나 잘못 적용된 공제율이어서 양도소득세를 추가납부하게 되었음.

[주의사항]

조세특례제한법 제97조의3에 따른 장기보유특별공제율은 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 장기일반민간임대주택으로 해당 지자체에 등록하고 8년 이상 임대한 경우에 50% 적용, 10년 이상 임대한 경우에 70%를 적용함. 세무서에 사업자등록을 하였으나 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 장기일반민간임대주택으로 등록을 하지 않은 채로 8년 이상 임대한 경우이므로 장기보유특별공제 50%를 적용받을 수 없음. 또한, 조세특례제한법 제97조의3에 따른 장기보유특별공제율(50%, 70%)은 "임대기간 중에 발생한 양도차익"에 대해서만 적용되는 것임.

 

 

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