국세청이 경고하는 양도소득세 신고 실수-6편: 1세대 1주택 기준-1

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양도거래 유형별로 국세청이 공개한 양도소득세 신고 시
많이 실수할 수 있는 사례 중심으로 글을 올려보기로 합니다.

양도소득세 신고 시 실수가 유형별로 많기때문에 7편으로 나누어서
이어갈 예정이오니 지금 당장 양도소득 신고 계획은 없더라도,
향후 양도소득세 신고할 경우에는 다시 찾아와서 참고 하시기 바랍니다~~~

"모든 세금이 그렇듯이 세금에 관련된 행위를 하기 전에 관련 세법 검토가 중요하지만
특히, 양도소득세 관련해서는 후회하지 마시고
반드시 사전 검토가 필요한 점 기억하시기 바랍니다!!!"

이번 국세청이 경고하는 양도소득세 신고 실수-6편에서는
1세대 1주택 인정여부에 따른
양도소득세 신고 시 발생된 실수 사례를 알아보도록 할께요^^

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국세청이 경고하는 양도소득세 신고 실수-6편: 1세대 1주택 기준-1

이번 국세청이 경고하는 양도소득세 신고 실수-6편에서는 1세대 1주택 기준 관련하여 부동산을 양도하면서 양도소득세 신고 시 실수 사례를 알아보고 이러한 실수를 최소화 하고자 합니다.

 

1. 일시적 2주택 비과세 특례요건 중 신규주택 취득요건을 충족하지 않아 비과세를 적용받지 못한 사례

[실수 사례]

한누리씨는 '20.12월 A주택(종전주택)을 취득·보유하다가 '21.11월 B주택(신규주택)을 취득하고 '24.1월 A주택(종전주택)을 양도. 한누리씨는 A주택(종전주택)을 양도하고 일시적 2주택 비과세 신고하였으나, A주택(종전주택)을 취득한 날부터 1년이 지나지 않은 시점에 B주택(신규주택)을 취득하여 비과세 특례를 적용받지 못함.

[주의사항]

1세대 1주택자가 신규주택을 취득한 경우, (1)종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고 (2)신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 일시적 2주택 비과세 특례가 적용됨 일시적 2주택 비과세를 적용받기 위해서는 종전주택의 1세대 1주택 비과세 요건뿐만 아니라 신규주택 취득요건 및 종전주택 양도요건도 충족하였는지 미리 확인해야 함

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2. 주택을 상속받은 후 다른 주택을 취득·양도하여 비과세를 적용받지 못한 사례

[실수 사례]

장세종씨는 '17.1월 부친(1주택자)의 사망으로 A주택을 상속받은 후 '20.1월 B주택을 취득하여 보유하다가 '23.7월 B주택을 양도했습니다. 장세종씨는 상속주택이 주택 수에서 제외되는 것으로 잘못 알고 B주택을 양도한 후 비과세로 신고하였으나, 상속개시일 이후 취득·양도한 B주택은 상속주택 특례 대상에 해당하지 않아 비과세를 적용받지 못함

[주의사항]

상속개시 당시 이미 일반주택을 보유하고 있는 1세대가 주택을 상속받은 후 일반주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 특례가 적용. 그러나 상속개시일 이후 취득한 주택을 양도하는 경우에는 상속주택 특례를 적용받을 수 없음. 주택을 상속받은 후 다른 주택을 취득할 계획이 있는 경우, 상속인간 상속재산 분할 협의를 통해 주택을 상속받지 않거나 소수지분만 상속받는 것이 절세에 도움이 될 수 있음.

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3. 오피스텔을 주거용으로 사용 후 바로 양도하여 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못한 사례

[실수 사례]

홍길동씨는 '18.2월 오피스텔을 4억원에 취득하여 업무용으로 사용하다가 '23.2월부터 주거용으로 사용한 후 '24.2월 해당 오피스텔을 8억원에 양도. 오피스텔 외에 다른 주택이 없는 홍길동씨는 양도시점에 오피스텔을 주거용으로 사용하였으므로 1세대 1주택 비과세를 적용하여 신고하였으나, 주거용으로 사용한 날부터 2년이 지나기 전에 양도하여 비과세를 적용받지 못함.

[주의사항]

주택이 아닌 건물을 주거용으로 사용한 경우에는 사실상 주거용으로 사용한 날(또는 주택으로 용도변경한 날)부터 주택보유기간을 계산하여 1세대 1주택 비과세 특례 여부를 판단. 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 해당 건물을 양도하기 전에 주택으로 사용한 날부터 양도일까지 기간이 2년 이상인지 확인해야 함.

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4. 주택 양도 전 주민등록상 세대를 분리하였으나 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못한 사례

[실수 사례]

2주택자인 이민국씨는 '22.5월 B주택을 20대 아들에게 증여하고 세대분리 한 후 남은 A주택을 '23.9월 12억원에 양도. 이민국씨는 A주택 양도시점에 1세대 1주택자에 해당하는 것으로 알고 비과세 신고하였으나 세대분리한 아들이 소득도 전혀 없고 실제로는 부모와 함께 생활하고 있는 것으로 확인되는 등 별도세대로 인정받지 못해 비과세를 적용받지 못함.

[주의사항]

1세대 1주택 비과세를 적용할 때 동일세대인지 여부는 형식상의 주민등록내용에 불구하고 실질적인 생활관계 등을 고려하여 판단. 자녀가 따로 살고 있는 경우 자녀의 소득, 직업, 거주지 등을 고려하여 생계를 달리하는 별도세대로 인정받을 수 있는지 미리 확인하고 해당 사실을 입증할 수 있는 증빙을 사전에 준비하는 것이 절세에 도움이 됨.

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5. 다른 주택 양도 시 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못한 사례

[실수 사례]

김국세씨는 '18.1월 서울 강동구 소재 B주택을 6억원에 취득하고 '23.11월 12억원에 양도. 김국세씨는 시골에 방치되어 있는 주택이 주택 수에 포함되지 않는 것으로 잘못 알고 본인이 거주하던 B주택을 양도한 후 1세대 1주택 비과세 신고하였으나, 시골주택도 주택 수에 포함되어 2주택자에 해당하므로 B주택 양도 시 비과세를 적용받지 못함.

[주의사항]

소득세법에서는 주택으로 사용하던 건물을 장기간 공가 상태로 방치하여 주거용으로 사용하지 않는 경우에도 공부상 주택에 해당하면 주택 수에 포함. 시골에 방치되어 있는 주택도 주거로서의 기능이 유지되어 사람이 거주할 수 있는 주택에 해당하면 주택 수에 포함될 수 있으므로 다른 주택 양도 전에 미리 소득세법상 주택에 해당하는지를 확인해야 함.

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6. 부득이한 사유로 다른 지역으로 주거를 이전하였으나 세대 전원이 이사하지 않아 비과세를 적용받지 못한 사례

[실수 사례]

이로운씨는 A주택을 '22.7월 6억원에 취득하고 근무하는 회사가 서울에서 부산으로 이전함에 따라 1년 2개월 보유·거주한 A주택을 8억원에 양도. 이로운씨는 근무상의 형편으로 A주택을 양도하였으므로 보유·거주기간에 관계없이 1세대 1주택 비과세가 적용되는 것으로 알고 신고하였으나, 이로운씨의 나머지 세대원은 특별한 사유 없이 계속 서울에 거주하고 있어 비과세 적용을 받지 못함.

[주의사항]

1세대 1주택 비과세 적용을 위해서는 주택을 2년 이상 보유해야 하나, 근무상의 형편 등 부득이한 사유로 1년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우에는 보유·거주기간에 관계없이 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있음. 그러나 이 경우 근무상의 형편 등으로 주거를 이전할 때 세대전원이 이전해야 함. 부득이한 사유로 다른 지역으로 주거를 이전하면서 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 세대전원이 다른 시·군으로 주거를 이전할 수 있는지 미리 확인해야 함.

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7. 상속받은 주택은 장기보유특별공제 산정 시 보유·거주한 기간이 통산되지 않아 양도소득세를 추가 납부한 사례

[실수 사례]

김양심씨는 동일세대인 부친의 사망으로 상속받은 주택을 '23.10월 20억원에 양도. 김양심씨는 고가주택(12억원 초과)에 대하여 동일세대원으로서 부친이 보유·거주한 기간(6년 6개월)도 통산하여 장기보유특별공제를 적용받을 수 있는 것으로 잘못 알고 1세대 1주택 장기보유특별공제율 80%(10년 이상)를 적용하여 양도소득세를 신고하였으나, 김양심씨가 A주택을 보유·거주한 기간(3년 6개월)에 대해서만 1세대 1주택 장기보유특별공제율 24%가 적용되어 양도소득세를 추가 납부.

[주의사항]

상속받은 주택의 장기보유특별공제율 계산 시 보유기간 및 거주기간은 상속인이 상속주택을 취득한 날(상속개시일)로부터 계산. 상속주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 여부를 판정할 때에는 피상속인과 동일세대원으로서 피상속인이 보유·거주한 기간을 통산하는 것이나, 1세대 1주택 장기보유특별공제율을 계산할 때에는 피상속인과 동일세대원으로서 보유·거주한 기간을 통산하지 않고 상속주택을 취득한 날(상속개시일)부터 계산하는 것임.

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