국세청이 경고하는 양도소득세 신고 실수-7편: 1세대 1주택 기준-2

반응형

 

 

 

[목차여기]

양도거래 유형별로 국세청이 공개한 양도소득세 신고 시
많이 실수할 수 있는 사례 중심으로 글을 올려보기로 합니다.

양도소득세 신고 시 실수가 유형별로 많기때문에 7편으로 나누어서
이어갈 예정이오니 지금 당장 양도소득 신고 계획은 없더라도,
향후 양도소득세 신고할 경우에는 다시 찾아와서 참고 하시기 바랍니다~~~

"모든 세금이 그렇듯이 세금에 관련된 행위를 하기 전에 관련 세법 검토가 중요하지만
특히, 양도소득세 관련해서는 후회하지 마시고
반드시 사전 검토가 필요한 점 기억하시기 바랍니다!!!"

이번 국세청이 경고하는 양도소득세 신고 실수-7편에서는
6편에 이어서 1세대 1주택 인정여부에 따른
양도소득세 신고 시 발생된 실수 사례를 알아보도록 할께요^^

---

국세청이 경고하는 양도소득세 신고 실수-7편: 1세대 1주택 기준-2

이번 국세청이 경고하는 양도소득세 신고 실수-7편에서는 6편에 이어서 1세대 1주택 기준 관련하여 부동산을 양도하면서 양도소득세 신고 시 실수 사례를 알아보고 이러한 실수를 최소화 하고자 합니다.

 

1. 1세대 1주택 비과세 거주요건을 충족하지 못한 사례

[실수 사례]

김국세씨는 '18.4월 서울 마포구 소재 A주택을 7억원에 취득하고 '23.7월 11억원에 양도. 김국세씨는 '23.1월 서울 마포구가 조정대상지역에서 해제됨에 따라 1세대 1주택 비과세 요건 중 2년 거주요건이 적용되지 않는 것으로 잘못 알고, 거주하지 않은 A주택을 양도하여 예상치 못한 많은 세금을 납부.

[주의사항]

1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 보유하여야 하며, 취득 당시 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 거주하여야 함. 따라서, 양도 당시 조정대상지역에서 해제되었더라도 취득 당시 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 거주하여야 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있음.

---

2. 주거용으로 임대한 오피스텔이 주택에 해당되어 다른 주택 양도 시 1세대 1주택 비과세를 받지 못한 사례

[실수 사례]

이민국씨는 '18.4월 서울 성동구 소재 A주택을 5억원에 취득하고 '23.7월 10억원에 양도. 이민국씨는 주거용으로 임대하던 B 오피스텔이 공부상 「업무시설」로 되어 있어 주택에 해당되지 아니하는 것으로 잘못 알고 A주택을 양도한 후 1세대 1주택자로 비과세 신고하였으나, B 오피스텔이 주택에 해당되어 A주택 양도 시 2주택자로 비과세를 적용받지 못함.

[주의사항]

소득세법에서는 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 「사실상 주거용으로 사용하는 건물」을 주택으로 보고 있으므로 B오피스텔을 사실상 주거용으로 사용한 경우 B오피스텔은 소득세법상 주택에 해당함.

---

3. '21.1.1. 이후 취득한 분양권이 주택 수에 포함되어 다른 주택 양도 시 1세대 1주택 비과세를 받지 못한 사례

[실수 사례]

강대한씨는 '21.2월 A분양권을 취득한 후 '21.5월 서울 동작구 소재 B주택을 6억원에 취득하고 '23.7월 9억원에 양도. 강대한씨는 B주택 양도 시 다른 주택이 없어 1세대 1주택자로 비과세 신고하였으나, A분양권이 주택 수에 포함되어 B주택에 대하여 비과세를 받지 못함.

[주의사항]

'21.1.1. 이후 취득한 분양권은 1세대 1주택 비과세 규정 적용 시 주택 수에 포함됨. 따라서, 강대한씨는 '21.1.1. 이후 A분양권을 취득한 후 B주택을 취득하고 양도하였으므로 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없음.

---

4. 다운계약서를 작성하여 1세대 1주택 비과세가 배제된 사례

[실수 사례]

김한국씨는 '16.7월 A주택을 8억원에 취득하면서 매도인의 요청으로 매매가액을 7억원으로 기재한 다운계약서를 작성. 이후 김한국씨는 '23.8월 A주택을 11억원에 양도한 후 1세대 1주택 비과세로 신고하였으나, A주택 취득 시 다운계약서를 작성하여 비과세 적용이 배제.

[주의사항]

'11.7.1. 이후부터 부동산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 작성한 경우 양도소득세 비과세 적용이 배제.

---

5. 거주요건을 충족하지 못하여 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용받지 못한 사례

[실수 사례]

박세정씨는 '13.5월 서울 송파구 소재 A주택을 6억원에 취득하고 '23.11월 20억원에 양도. 박세정씨는 조정대상지역 지정 전에 취득한 A주택을 2년 거주가 필요 없다고 생각해 2년 이상 거주하지 아니하고 A주택을 양도하였으나 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용받지 못함.

[주의사항]

'21.1.1. 이후부터 1세대 1주택자가 2년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우 보유기간 및 거주기간에 대하여 각각 연 4%(최대 80%)의 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있으나, 2년 이상 거주하지 않은 경우 보유기간에 대하여 연 2%(최대 30%)의 장기보유특별공제율을 적용.

---

6. 자본적 지출액, 양도비 등 필요경비를 공제 누락한 사례

[실수 사례]

최성실씨는 A주택 취득 후 베란다 샷시비, 난방시설 교체 공사비, 방 확장 공사비 및 중개수수료를 지출하였으나 이런 비용들이 필요경비에 해당하는 줄 모르고 양도소득세 신고 시 공제를 누락함.

[주의사항]

소득세법에 열거된 필요경비는 ➊취득가액 ➋자본적 지출액 ➌양도비 등이 있습니다. 따라서 최성실씨가 지출한 베란다 샷시비, 난방시설 교체비, 방 확장 공사비(자본적 지출액) 및 중개수수료(취득·양도)는 필요경비로 공제 가능.

---

7. 자경농지에 대한 감면 요건을 충족하지 못한 사례

[실수 사례]

정나라씨는 '03.1월 A농지를 3억원에 취득하고 '23.6월 8억원에 양도. 정나라씨는 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지가 자경농지 감면 대상이 되는 것으로 잘못 알고 지목을 대지로 변경하였으나 A농지는 양도일 현재 농지가 아니라서 자경농지 감면이 배제.

[주의사항]

자경농지에 대한 양도소득세 감면은 1)취득일부터 양도일 사이에 8년 이상 농지 소재지에 거주하면서 2)직접 경작해야 하고 3)양도일 현재 농지일 것을 요건으로 함. 따라서, 정나라씨는 1)번, 2)번 요건은 충족하였으나 농지를 대지로 변경하여 양도일 현재 농지에 해당되지 아니하므로 3)번 요건을 충족하지 못하여 자경농지 감면을 적용받을 수 없음.

---

2025년 알아두면 돈 버는 양도소득세 완벽 가이드: 사례로 배우는 절세 전략

직장인 당신도 모른 체 내는 세금: 간접세 7가지 핵심 포인트

디지털 진화의 삼각축: 호모, 포노, AI 사피엔스의 공존과 미래

CEO의 필수 도구, 현금흐름표: 현금흐름표 작성 예시(5회차-3편)