국세청이 경고하는 양도소득세 신고 실수-4편: 종합부동산세

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양도거래 유형별로 국세청이 공개한 양도소득세 신고 시
많이 실수할 수 있는 사례 중심으로 글을 올려보기로 합니다.

양도소득세 신고 시 실수가 유형별로 많기때문에 7편으로 나누어서
이어갈 예정이오니 지금 당장 양도소득 신고 계획은 없더라도,
향후 양도소득세 신고할 경우에는 다시 찾아와서 참고 하시기 바랍니다~~~

"모든 세금이 그렇듯이 세금에 관련된 행위를 하기 전에 관련 세법 검토가 중요하지만
특히, 양도소득세 관련해서는 후회하지 마시고
반드시 사전 검토가 필요한 점 기억하시기 바랍니다!!!"

이번 국세청이 경고하는 양도소득세 신고 실수-4편에서는
1세대 1주택 인정여부에 따른
종합부동산세 부과된 사례를 알아보도록 할께요^^

 

국세청이 경고하는 양도소득세 신고 실수-4편: 종합부동산세

이번 국세청이 경고하는 양도소득세 신고 실수-4편에서는 부동산을 양도하면서 1세대 1주택 적용을 잘못 해석함으로써 종합부동산세가 부과된 사례를 알아보고 이러한 실수를 최소화 하고자 합니다.

 

1. 부동산을 양도하면서 과세기준일(매년 6월 1일)이 지난 후에 잔금을 수령하여 해당연도 종합부동산세가 부과된 사례

[실수 사례]

조양도씨는 주택 2채(A주택, B주택)를 소유하고 있었음. A주택을 5월 30일에 잔금을 받기로 하고 매도 계약을 하였는데, 매수인의 요청으로 6월 3일에 잔금을 받고 소유권을 이전. 조양도씨는 11월 현재 1세대 1주택자(B주택 공시가격 12억원)이므로 올해는 종합부동산세를 내지 않아도 될 것으로 기대했으나, 2주택자(A주택, B주택)로 종합부동산세를 고지받음.

[주의사항]

종합부동산세의 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 부동산을 매도·매수하는 경우에는 잔금청산일이 6월 1일 이전인지 또는 이후인지를 잘 살펴보아야 함. 종합부동산세 세부담 측면에서는 부동산을 매도하는 경우에는 6월 1일 이전에 잔금을 받는 것이 유리하고, 부동산을 매수하는 경우에는 6월 2일 이후에 잔금을 내는 것이 유리함.

 

2. 기존 1주택을 보유한 자의 배우자가 지방 저가주택을 취득, 1세대 1주택자 특례를 적용받지 못한 사례

[실수 사례]

1주택을 소유하고 있는 김국세씨의 배우자는 은퇴 후 전원생활을 하기 위해 강원도 원주시 소재 농가주택(B)를 2억원에 취득. 김국세씨는 지방 소재 저가주택을 취득하면 계속 1세대 1주택자로 종합부동산세를 낼 수 있다는 이야기를 듣고 1세대 1주택자 적용 특례를 신청하였으나 1세대 1주택자 적용을 받지 못함.

[주의사항]

1세대 1주택자 적용을 받기 위해서는 세대원 중 1명만 주택을 소유하여야 하고 다른 세대원은 무주택이어야 함. 1세대 1주택자 적용 시 주택 수 산정에서 제외되는 지방 저가주택은 1주택을 소유한 사람이 해당 지방 저가주택을 함께 소유하는 경우에만 특례가 적용된다는 점을 유의해야 합니다.

 

3. 등기되지 않은 상속재산에 대해 6월 15일까지 사실상 소유자 신고를 하지 않아 장남에게 종합부동산세가 전부 부과된 사례

[실수 사례]

홍길동(장남)씨의 아버지가 사망하였고, 아버지가 보유한 화성시 소재 A토지(나대지, 공시가격 20억원)를 홍길동의 형제 4명이 1/4지분씩 공동상속 등기함. 홍길동씨는 6월 1일~6월 15일 기간에 화성시청에 그 당시 상속등기가 되지 않은 해당 토지에 대해 사실상 소유자를 신고하지 않았고, 그 결과 장남인 홍길동씨에게 종합부동산세가 전부 부과되었음.

[주의사항]

6월 1일 현재 등기되지 않은 상속재산에 대해 6월 15일까지 시군구청에 사실상 소유자를 신고할 수 있는데, 이를 신고하지 않으면 주된 상속자가 상속재산을 전부 소유한 것으로 보아 종합부동산세가 부과됨. 가족이 사망한 후 상속등기를 바로 하지 못한 경우, 공동상속인 간에 상속재산에 대해 미리 협의하여 사실상 소유자를 신고하지 않으면 주된 상속자에게 종합부동산세가 모두 부과된다는 점을 유의.

 

4. 재건축 기간 동안 거주한 대체주택을 재건축 완료 후에도 계속 보유함에 따라 2주택자로 종합부동산세가 부과된 사례

[실수 사례]

1세대 1주택자인 김치국씨는 A주택이 재건축됨에 따라 B주택을 취득하여 거주하다가 재건축사업 완료 후 준공된 A'주택으로 이사. 김치국씨는 B주택을 바로 양도하려고 하였으나, 지인으로부터 A'주택의 완성일부터 3년 이내에만 양도하면 비과세 된다고 하여 B주택 양도 시점을 미루었고, 2주택자로 종합부동산세를 고지.

[주의사항]

종합부동산세는 재건축사업 시행기간 동안 거주하기 위하여 취득한 대체주택에 대해 1세대 1주택자로 보는 특례가 없음. 종합부동산세는 매년 6월 1일의 재산 보유 상황에 따라 부과되므로 재건축주택 준공 후 최초로 도래하는 6월 1일 이전까지 대체주택을 양도한다면 1세대 1주택자 혜택을 받을 수 있음.

 

5. 기존 1주택 보유자가 재건축 입주권을 취득, 철거가 지연됨에 따라 실제 철거되는 때까지 2주택자로 부과된 사례

[실수 사례]

1세대 1주택자인 최성실씨는 향후 신축주택으로 이사·거주할 목적으로 재건축사업 구역 내 철거 예정인 주택(조합원입주권)을 취득했습니다. 해당 주택은 관리처분계획인가되고 퇴거, 단전·단수 및 폐쇄조치된 상태이므로 주택으로 취급되지 않을 것이라 생각하였으나, 2주택자로 과세되었습니다.

[주의사항]

재건축사업 구역 내 주택은 관리처분계획인가 여부나 퇴거, 단전·단수 및 폐쇄조치 여부와 관계없이 실제 철거되는 때까지 종합부동산세가 부과됩니다. 재건축사업 구역 내 주택(조합원입주권)을 취득하는 경우에는 해당 주택이 철거되었는지 미리 확인해야 합니다.

 

6. 합산배제 임대주택과 1주택을 보유한 자가 해당 1주택에 거주하지 않아 1세대 1주택자 적용을 받지 못한 사례

[실수 사례]

박세정씨는 세대전원이 거주하는 주택(A주택)과 합산배제 임대주택(B주택)을 보유하다가, 근무지가 변경되어 직장 근처로 혼자 전출. 박세정씨는 다른 세대원이 거주하는 A주택에 함께 거주할 수 없는 부득이한 사유가 있으므로 1세대 1주택자로 인정될 것으로 생각하였으나, 1세대 1주택자 적용을 받지 못함.

[사례 설명]

합산배제 임대주택과 그 밖에 '1주택'을 소유한 경우 1세대 1주택자 적용을 받으려면 세대원 중 1명만이 그 '1주택'을 소유하면서 그 주택에 주민등록을 하고 실제 거주해야 함.
양도소득세는 직장 이전 등 부득이한 사정이 있는 경우 1세대 1주택 거주기간을 인정하는 등의 예외가 있으나, 종합부동산세는 그러한 예외가 없으므로 박세정씨가 거주하지 않은 주택에 대해 1세대 1주택자 적용을 받을 수 없음.

[체크 포인트]

세대원이 합산배제 임대주택을 소유한 경우에 1세대 1주택자 적용을 받으려면 그 밖에 '1주택'을 소유한 사람이 해당 주택에 주민등록을 하고 거주해야 하며, 직장 이전 등 부득이한 사정은 고려 대상이 아님을 유의.

[절세팁]

합산배제 임대주택이 있는 경우 그 외의 1주택에 실제 거주할 수 있는 사람이 그 외의 1주택을 소유해야 1세대 1주택자 혜택을 받을 수 있음.

 

7. 합산배제 임대주택을 타인에게 양도, 세법상의 임대 의무기간을 유지하지 못해 경감받은 종합부동산세가 추징된 사례

[실수 사례]

정임대씨는 울산시 소재 B임대주택(다세대, 4호)을 지자체와 세무서에 적법하게 사업자등록한 후 합산배제 신고했습니다('21.9.). 정임대씨는 지인에게 B주택을 합법적으로 포괄양도할 수 있다는 이야기를 듣고 타인에게 양도하였다가 '21∼'23년도 귀속분 종합부동산세액과 이자상당가산액을 한꺼번에 고지.

[사례 설명]

임대주택 종합부동산세 합산배제를 적용받기 위해서는 임대사업자가 임대주택 등록 후 임대의무기간(10년) 동안 계속 임대하여야 하며, 민간임대주택법에 따라 임대주택을 합법적으로 양도하는 경우에도 임대기간이 승계되지 않음.
따라서, 정임대씨는 임대의무기간(10년) 중에 B주택을 양도하였으므로 과거에 경감받은 종합부동산세액과 이자상당가산액이 추징.

[체크 포인트]

임대주택에 대해 합산배제를 적용받고 있는 경우에는 종합부동산세법상 임대의무기간 개시일이 언제인지, 임대의무기간이 몇 년인지를 확인하여 언제까지 임대주택을 보유·임대해야 하는지를 정확히 계산할 필요가 있음.

[절세팁]

합산배제를 적용받는 임대주택을 양도하려는 경우 임대의무기간이 지난 후에 양도하여 종합부동산세를 추징당하지 않도록 하는 것이 중요.

 

 

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