[양도소득세 Q&A] 1세대 1주택 비과세-13편: 겸용주택(주택면적 >상가면적)을 양도하는 경우 비과세 적용 방법은?

 

 

일반인들이 궁금해하는 양도소득세 관련하여 자주하는 질문들을 모아 시리즈로 연재하고 있습니다.
이번 1세대 1 주택 비과세-13편에서는 겸용주택(주택면적>상가면적)을 양도하는 경우 비과세 적용 방법에 대해서 알아보도록 할께요^^

 

[목차여기]

 

[양도소득세 Q&A] 1세대 1주택 비과세-13편:  겸용주택(주택면적>상가면적)을 양도하는 경우 비과세 적용 방법은?

(소득세법 제89조 1항 3호, 소득세법시행령 제154조, 소득세법시행령 제155조)

 

1. 사례

'22년 5월 XXX씨는 1층은 상가, 2~3층은 주택인 겸용 주택을 15억원에 양도함.

 

주택취득시기, 개정규정시점, 주택양도시기

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2. 질문

’22.1.1. 이후부터는 주택 면적이 더 큰 겸용주택을 양도하는 경우,
상가분 양도차익에 대해서는 양도세를 납부해야 한다고 하던데,

제 경우 비과세되는 주택분 양도차익과 과세되는 상가분 양도차익은 각각 어떻게 계산하나요?

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3. 답변

’22.1.1. 이후 고가 겸용주택(실지거래가액이 12억원을 초과)*을 양도하는 경우에는 주택 면적이 주택 외 부분 면적보다 큰 경우 주택 부분만 주택으로 보고 양도차익 및 장기보유특별공제액을 계산합니다.

따라서, 귀하는 경우 아래의 계산사례와 같이 상가분 양도차익에 대한 산출 세액은 27,345,000 원이며, 주택분 양도차익은 비과세 됩니다.

*고가 겸용주택이 아닌 경우로서 주택 면적이 주택 외 면적보다 큰 경우는 겸용주택 전부를 주택으로 보아 비과세

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4. 고가 겸용주택 개정 전후 비교

 

구 분	종 전	개정('22년.01.01이후)
실제거래가액 12억 이하	1. 주택 연면적 ≤ 주택외 부분 연면적    : 주택 부분만 주택으로 봄 2. 주택 연면적 〉 주택외 부분 연면적    : 전부를 주택으로 봄	1 & 2(좌동)
12억 초과	1. 주택 연면적 ≤ 주택외 부분 연면적    : 주택 부분만 주택으로 봄 2. 주택 연면적 〉 주택외 부분 연면적    : 전부를 주택으로 봄	1 & 2 주택 부분만 주택으로 봄

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5. 고가 겸용주택(1층 상가, 2·3층 주택)인 경우 계산 사례

* 양도: 양도가액 1,500 백만원, 양도일자 ’22.5.1.
* 취득: 취득가액 1,000 백만원, 필요경비 60 백만원, 취득일자 ’12.1.4.
* 기타: 보유기간 중 거주기간 10년 이상

구 분		합 계	상가(1층)	주택(2,3층)
1. 양도가액		1,500,000,000	525,000,000	975,000,000
2. 취득가액		1,000,000,000	350,000,000	650,000,000
3. 필요경비		60,000,000	21,000,000	39,000,000
양도차익	4. 전체 양도차익	440,000,000	154,000,000	286,000,000
	5. 비과세 양도차익	286,000,000	-	286,000,000
	6. 과세대상 양도차익	154,000,000	154,000,000	-
7. 장기보유특별공제		30,800,000	30,800,000
8. 양도소득금액		123,200,000	123,200,000
9. 양도소득기본공제		2,500,000	2,500,000
10. 과세표준		120,700,000	120,700,000
11. 세율		35%	35%
12. 누진공제		14,900,000	14,900,000
13. 산출세액		27,245,000	27,345,000

1) 양도당시 기준시가로 안분, 2) 취득당시 기준시가로 안분, 3) 상가 양도차익 × 20%(10년 × 연 2%) ,4) 기본세율 적용

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# 다음편 예고: [양도소득세 Q&A] 1세대 1주택 비과세-14편: 동일세대로부터 상속받은 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 비과세 가능한지?

 

주택의 보유기간은 주택의 취득일부터 양도일까지라고 하던데,
제 경우는 주택을 상속받아 제 명의로 취득한 날부터
2년 이상 보유하여야 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있나요?

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