2025년 알아두면 돈 버는 양도소득세 완벽 가이드: 사례로 배우는 절세 전략

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2025년 알아두면 돈 버는 양도소득세 완벽 가이드: 사례로 배우는 절세 전략

양도소득세는 부동산이나 주식 등 자산을 팔아 얻은 이익에 부과되는 세금임.  2025년 기준으로 양도소득세에 대해 자세히 알아보고, 실제 사례를 통해 이해를 돕도록 할께요~

 

1. 양도소득세란?

양도소득세는 개인이 부동산, 주식 등을 양도하여 얻은 이익에 대해 부과되는 세금입니다. 주요 과세 대상은 다음과 같아요~

1. 토지 및 건물
2. 부동산에 관한 권리 (예: 분양권)
3. 주식 및 출자지분
4. 기타 자산 (예: 골프회원권, 특정 시설물 이용권 등)

 

2. 양도소득세 과세대상

 

구 분	내용
부동산	토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)
부동산에 관한 권리	부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권
주식등	대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식등 및 비상장주식등 *
기타자산	사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권·회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식등, 부동산과 함께 양도하는 이축권
파생상품	국내·외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품 차액결제거래 파생상품(CFD) 주식워런증권(ELW) 국외 장내 파생상품 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품
신탁 수익권	신탁의 이익을 받을 권리(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제 110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외)의 양도로 발생하는 소득

 

3. 양도소득세 과세대상 양도의 범위

 

구  분	양도의 범위
양도로 보는 경우	- 양도라 함은 자산의 소유권이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 말합니다. - 증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당합니다.
양도로 보지 않는 경우	- 신탁해지를 원인으로 소유권 원상회복 되는 경우, 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우, 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 등을 말합니다 - 또한, 배우자 또는 직계존비속간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세됩니다.

 

4. 양도소득세의 조세정책적 목적으로 비과세 또는 감면의 경우

 

구  분	비과세 또는 감면의 내용
비과세되는 경우	* 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다. - 양도 당시 실지거래가액이 12억원 초과하는 고가주택은 제외됩니다. - ’17.8.3. 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 합니다. - 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배(수도권 내 주거·상업·공업지역은 3배)까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택의 범위로 보게 됩니다
감면되는 경우	* 장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됩니다.

 

5. 양도소득세 신고·납부

1. 부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고·납부

★ [사례] 
- 예를들어, 2021.7.15. 잔금*을 지급받았다면 양도소득세 예정신고·납부기한은 2021.9.30.까지임
* 만약 신고·납부 기한이 토요일·일요일·공휴일·근로자의 날인 경우 그날의 다음 날을 기한으로 함
* 양도시기는 원칙이 대금청산일임(예외적으로 대금청산일 전 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 양도시기가 됨)

- 예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.022%(’19.2.11. 이전까지는 0.03%, '19.2.12~'22.2.14. 이전까지 0.025%)의 납부지연가산세가 부과

  2. 주식을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부

★ [사례] 
- 만약, 반기 중에 여러 건의 주식을 양도한 경우 반기별로 모아서 신고·납부

  3. 파생상품을 양도한 경우에는 해당연도 양도소득에 대하여 예정신고 없이 다음해 5월 확정신고·납부(연 1회)만 이행

  4. 확정신고 대상

• 당해연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고
• 다만, 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 됨
• 주식 등의 경우 예정신고를 한 경우 확정신고 의무는 없으나 다음의 경우는 확정신고 의무가 있으며, 파생상품을 양도한 경우에는 해당연도 양도소득에 대하여 다음 해 5월 확정신고·납부를 이행(연 1회)하여야 함

① 누진세율 적용대상 주식 등에 대한 예정신고를 2회 이상 한 자가 이미 신고한 양도소득금액과 합산하여 예정신고를 하지 아니한 경우
② 주식 등을 2회 이상 양도한 경우로서 양도소득 기본공제의 적용순위로 인하여 당초 신고한 양도소득 산출세액이 달라지는 경우
③ 둘 이상의 자산(주식은 기타 자산만 해당)을 양도하는 경우 양도소득세 비교과세방식으로 예정신고하지 않은 경우('20.2.11. 이후 양도분부터)
④ 감면소득이 있는 경우 기본공제(250만원) 적용순서*에 따라 당초 신고한 양도소득세 산출세액이 달라지는 경우
* 기본공제는 감면 외의 소득에서 먼저 공제하고, 감면 외의 소득금액 중 먼저 양도한 자산부터 공제

# 양도소득세 법정 신고기한

소득의 종류	구분	법정신고기한
토지 또는 건물, 부동산에관한권리, 기타자산, 신탁 수익권	예정	양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월
	확정	양도일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31일까지
토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래 계약허가를 받기전에 대금을 청산 한 경우	예정	그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월
	확정	그 허가일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31일까지
주식또는 출자지분 (신주인수권 포함)	예정	양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 (국외주식, 파생상품은 예정신고 면제)
	확정	양도일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31일까지 (국외주식, 파생상품 포함)

※ 부담부증여시 예정신고 기한 : 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월

※ 만약 신고·납부 기한이 토요일·일요일·공휴일·근로자의 날인 경우 그날의 다음 날을 기한으로 함

# 양도소득세의 가산세

예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정·고지하게 되며, 신고·납부를 하지 않은 경우 무신고가산세 20% (또는 40%), 납부지연가산세 1일 0.022%(’19.2.11.이전까지는 0.03%, '19.2.12. ~ '22.2.14.이전까지 0.025%)를 추가 부담

# 양도소득세의 분할납부

납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월이내에 나누어 낼 수 있음

구  분	분할납부할 수 있는 세액
납부할 세액이 2천만원 이하일 경우	1천만원을 초과하는 금액
납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우	납부할 세액의 1/2 이하의 금액

 

6. 2025년 적용 양도소득세 주요 개정내용

 

6.1 수도권 도시지역 주택부수토지 범위 조정

종 전	개 정
주택부수토지 범위	수도권 도시지역 부수토지 범위 조정
(적용대상)	(좌동)
1. 1세대 1주택 비과세(소득세법 시행령 §154) 2. 단기보유 주택(소득세법 시행령 §167의5)보유기간이 1년 이상 2년 미만인 주택으로 양도 시 40% 세율 적용 3. 주택 중 비사업용토지 범위(소득세법 시행령 §168의 12)
(적용내용) 주택과 정착면적의 일정배율 이내의 토지 포함
(부수토지 배율)        1. 도시지역 : 5배        2. 도시지역 밖 : 10배	수도권 도시지역의 부수토지 범위 조정 1. 도시지역 수도권 → 주거 · 상업 · 공업 지역 : 3배 → 녹지지역 : 5배 수도권 밖 : 5배 2. 도시지역 밖 : 10배

 

6.2 겸용주택의 양도차익·장기보유특별공제 적용 합리화

종 전	개 정
- 실거래가 12억원 초과 겸용주택*의 양도차익·장기보유특별공제 적용 * 하나의 건물이 주택+주택외 부분으로 복합된 것	- 양도차익·장기보유특별공제 적용 합리화
- 주택 연면적 ≤ 주택외 부분 연면적 : 주택부분만 주택으로 봄	(좌 동)
- 주택 연면적 ) 주택외 부분 연면적 : 전부를 주택으로 봄	- 주택 부분만 주택으로 봄 : 주택과 주택외 부분을 분리

 

6.3 다주택자에 대한 양도소득세 중과배제 주택추가 및 한시 배제 1년 연장

종 전	개 정
- 다주택자가 조정대상 지역 내 주택 양도 시 양도소득세 중과제외 대상 - 지방저가주택(주택 수에서도 제외)	- 중과배제 주택 추가 및 한시 배제 1년 연장 (좌 동)
〈추가〉	- ’24.1.10.~.’25.12.31.중 취득한 주택으로 다음 어느 하나에 해당하는 주택(주택 수에서도 제외) 1. 소형신축주택    1) 면적 : 전용면적 60㎡ 이하    2)취득가액 : 수도권 6억원, 비수도권 3억원이하    3) 준공시점 : ‘24.1.10.~’25.12.31.    4) 주택유형 : 아파트 제외 2. 준공 후 미분양 주택    1) 면적 : 전용면적 85㎡ 이하    2) 취득가액 : 6억원 이하    3) 주택 소재지 : 비수도권
- 보유기간 2년 이상으로서 ’22.5.10.부터 ’24.5.9.까지 양도하는 주택 - 장기임대주택, 장기어린이집 - 동거봉양, 혼인, 취학, 근무, 질병 등 사유로 인한 일시적 2주택 등	- 보유기간 2년 이상으로서 ’22.5.10.부터 ’25.5.9.까지 양도하는 주택 (좌동)

* (개정이유) 주택공급 활성화 및 시장안정 지원

 

6.4 1세대 1주택 양도소득세 비과세 보유·거주기간 재기산 제도 폐지

종 전	개 정
- 1세대 1주택 양도세 비과세	보유·거주기간 재기산 제도 폐지
(대상)1세대가 양도일 현재 국내에 보유하고 있는 1주택 (요건) 2년 이상 보유 - 조정대상지역 내 주택('17.8.3일 이후 취득)의 경우 보유기간 중 2년 이상 거주	(좌 동)
(보유·거주기간 계산) 해당 주택의 취득·전입일부터 기산 - 단, 1세대가 2주택 이상을 보유*한 경우 다른 주택들을 모두 처분하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날부터 재기산	(단서 삭제)

(개정이유) 매물출회 유도를 통한 부동산 시장 안정화 및 부동산 세제 정상화

(적용시기)'22.5.10. 이후 양도하는 분부터 적용

 

6.5 이사 등으로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 완화

종 전	개 정
- 조정대상지역 내* 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 * 종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역 내인 경우	- 조정대상지역 내* 일시적 1세대 2주택 비과세 요건  * 종전주택과 신규주택 모두 조정대상지역 내인 경우
① 신규주택 취득 종전주택 취득일부터 1년 이상 경과 후  - 종전주택 취득일부터 1년 이상 경과 후	① 신규주택 취득 종전주택 취득일부터 1년 이상 경과 후   - 종전주택 취득일부터 1년 이상 경과 후
② 종전주택 양도 신규주택 취득일부터 2년 이내   - 신규주택 취득일부터 2년 이내	② 종전주택 양도 신규주택 취득일부터 3년 이내   - 신규주택 취득일부터 3년 이내

(개정이유) 납세자 불편 해소 및 급매등으로 인한 시장 충격최소화

(적용시기) '23.1.12. 이후 양도하는 분부터 적용

 

7. 양도소득세 계산 방법

양도소득세는 다음과 같은 순서로 계산되며, 보다 자세한 사항은 국세청 홈페이지를 참조하세요~~~^^

1. 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
2. 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제
3. 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제 (연 250만원)
4. 양도소득세액 = 양도소득과세표준 × 세율

# 장기보유특별공제율(2021.1.1. ~ )

* 토지·건물, 조합원입주권(승계취득한 경우는 제외)

보유기간	3년이상 4년미만	4년이상 5년미만	5년이상 6년미만	6년이상 7년미만	7년이상 8년미만	8년이상 9년미만	9년이상 10년미만	10년이상 11년미만	11년이상 12년미만	12년이상 13년미만	13년이상 14년미만	14년이상 15년미만	15년이상
공제율	6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%	20%	22%	24%	26%	28%	30%

* 3년 이상 보유한 1세대 1주택

보유기간		2년이상 3년미만	3년이상 4년미만	4년이상 5년미만	5년이상 6년미만	6년이상 7년미만	7년이상 8년미만	8년이상 9년미만	9년이상 10년미만	10년 이상
공제율	보유기간	-	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
	거주기간	8%	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%

거주기간 2년 이상 3년 미만인 경우 보유기간 3년 이상에 한정

 

8. 주요 세율

양도소득세 세율은 자산의 종류, 보유 기간, 양도차익의 규모 등에 따라 다름

1. 부동산: 6% ~ 45% (보유 기간 2년 이상)
2. 주식: 20% ~ 30% (대주주의 경우)
3. 1년 미만 단기 보유 부동산: 40% ~ 70%

 

9. 주요 양도소득세 사례 정리

 

9.1 1세대 1주택 비과세

1세대가 보유한 1주택을 양도할 때는 일정 조건을 충족하면 양도소득세가 비과세

1. 2년 이상 보유
2. 양도 당시 실거래가액이 12억원 이하
3. 2017년 8월 3일 이후 취득한 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 거주

사례: A씨는 서울에서 8억원짜리 아파트를 5년간 보유하고 거주한 후 10억원에 팔았습니다. A씨는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하여 양도소득세를 내지 않아도 됩니다.

9.2 다주택자 중과세

2 주택 이상 보유자가 주택을 양도할 경우, 중과세 대상. 단, 이사 등으로 인한 일시적 2 주택자는 대상에서 제외

1. 2 주택자: 기본세율 + 10%p
2. 3 주택 이상: 기본세율 + 20%p

사례: B씨는 3채의 주택을 보유 중 한 채를 5억원의 차익을 내고 팔았습니다. 일반적인 경우보다 20%p 높은 세율이 적용되어 더 많은 세금을 납부해야 합니다.

9.3 장기보유특별공제

주택을 오래 보유할수록 양도차익에서 공제되는 금액이 커짐

1. 3년 이상: 24%
2. 4년 이상: 32%
3. 5년 이상: 40%
4. 10년 이상: 최대 80%까지 공제 가능

사례: C씨는 15년간 보유한 주택을 팔아 4억원의 양도차익이 발생했습니다. 80%의 장기보유특별공제를 적용받아 실제 과세대상 양도차익은 8천만원으로 줄어들었습니다.

9.4 비거주자의 양도소득세

국내에 거주하지 않는 비거주자가 국내 부동산을 양도할 경우에도 양도소득세 납부 의무가 있음

1. 양도가액의 10% 또는 양도차익의 20% 중 적은 금액을 원천징수
2. 비거주자는 확정신고 시 실제 양도차익에 따른 세액을 정산

사례: 미국에 거주하는 D씨가 한국의 부동산을 10억원에 팔았습니다. 양수자는 1억원(10억원의 10%)을 원천징수하여 세무서에 납부하고, D씨는 나중에 실제 양도차익에 따른 세금을 정산합니다.

9.5 양도소득세 신고 및 납부

양도소득세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고·납부

1. 예정신고: 양도 후 2개월 이내
2. 확정신고: 다음 해 5월 (양도소득이 2건 이상인 경우)

사례: E씨는 2025년 7월 15일에 주택을 양도했습니다. E씨는 2025년 9월 30일까지 양도소득세를 신고하고 납부해야 합니다.

 

10. 절세 전략 및 주의사항

# 절세 전략

1. 1세대 1주택 비과세 활용: 가능한 한 비과세 요건을 충족시켜 세금을 줄입니다.
2. 장기보유: 주택을 오래 보유할수록 공제액이 커집니다.
3. 분할 매각: 일시에 매각하지 않고 연도를 나누어 매각하면 세율을 낮출 수 있습니다.
4. 비과세·감면 제도 활용: 농지 등 특정 자산 양도 시 감면 혜택을 활용합니다.

# 주의사항

1. 세법은 자주 변경되므로 최신 정보를 확인해야 합니다.
2. 복잡한 거래의 경우 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.
3. 부동산 거래 시 실거래가 신고를 정확히 해야 합니다.

양도소득세는 복잡하지만, 잘 이해하고 활용하면 합법적으로 세금을 절약할 수 있음. 본인의 상황에 맞는 전략을 세우고, 필요하다면 전문가의 조언을 구해 현명하게 자산을 관리하시기 바랍니다.

 

 

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