[양도소득세 Q&A] 1세대 1주택 비과세-2편: 신규주택에 세입자가 있는 경우 일시적 2주택 비과세를 받기 위한 신규주택 이사/전입기한은?

 

 

일반인들이 궁금해하는 양도소득세 관련하여 자주하는 질문들을 모아 시리즈로 연재하고 있습니다.
이번 1세대 1 주택 비과세-2편에서는 신규주택에 세입자가 있는 경우 일시적 2주택 비과세를 받기 위한 신규주택 이사·전입기한에 대해서 알아보도록 할께요^^

 

[목차여기]

 

 

[양도소득세 Q&A] 1세대 1주택 비과세-2: 신규주택에 세입자 있는 경우 일시적 2주택 비과세를 받기 위한 신규주택 이사·전입기한?

(소득세법 제89조 1항 3호, 소득세법시행령 제154조, 소득세법시행령 제155조)

 

1. 사례

서울에 1주택(A)을 보유하고 있는 xxx씨는 ’20.2월 서울 소재 신규주택(B)을 취득한 후 ’20.6월 종전주택(A)을 양도함

- 신규주택(B) 취득일 현재 임차인이 거주하고 있으며 그 임차인의 임대차계약 종료일은 ’21.9.25일임

 

일자별 주택취득 및 매각 사례

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2. 질문

’19.12.17. 이후 조정대상지역 내에서 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 신규주택(B)의 취득일로부터 1년 이내 그 주택으로 세대전원이 이사·전입 신고해야 한다고 하던데

- 신규주택(B) 취득일 현재 임차인이 거주하고 있고 남은 임대차계약기간이 1년 이상인 경우 어떻게 해야 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있나요?

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3. 답변

신규주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 확인되고 기존 임대차기간 종료일이 신규주택의 취득일로부터 1년 후인 경우에는

- 최대 2년을 한도로 임대차계약 종료일까지 이사·전입하면 일시적 2주택 비과세가 가능합니다. (위 ①의 경우)

- 따라서, 임대차계약 종료일보다 늦게 이사·전입하면 일시적 2주택 비과세를 받을 수 없으니 주의하셔야 합니다. (위 ②의 경우) 

[참고] 법령개정으로 ’22.5.10. 이후 양도분부터는 종전·신규주택 모두 조정대상지역인 경우 일시적 2주택자의 종전주택 양도기한을 1년( 비조정대상지역의 경우 종전주택 양도기한 3년 유지)에서 2년으로 변경하고 세대전원 신규주택 이사·전입요건을 삭제

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4. 해석사례-1: 서면-2021-법령해석재산-3364(2021.12.13)

종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득 하는 경우로서 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일 부터 1년 후인 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제1항제2호 각 목의 기간을 실제 임차인의 퇴거일에도 불구하고 전 소유자와 임차인간의 임대차 계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는 것입니다.

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5. 해석사례-2: 서면-2020-법령해석재산-0638(2020.09.29)

조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득 하는 경우로서 신규 주택의 취득일과 전 소유자와 임차인간의 임대차계약기간 시작일 (입주일자)이 동일한 경우에도 「소득세법 시행령」 제155조제1항제2호 단서에 따른 규정을 적용받을 수 있는 것입니다.

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6. 해석사례-3: 서면-2020-부동산-1625(2021.01.27)

「소득세법 시행령」 제155조 제1항에 따른 1세대 1주택 비과세특례 적용 시, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 명백한 증명서류에 의해 확인 되고 그 임대차기간 종료일이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호 각 목의 기간을 전소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일(신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차 계약은 인정하지 않음)로 하는 것이며, 이때 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호 단서 규정의 적용 여부(임차인의 거주여부, 임대차 계약서의 효력 등)는 사실 판단사항에 해당하는 것입니다.

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5. 일시적 2주택 신규주택 전입기한 판정 흐름도

 

일시적 2주택 신규주택 전입기한 판정 흐름도

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# 다음편 예고: [양도소득세 Q&A] 1세대 1주택 비과세-3: 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후, 21.01.01 현재 1주택인 상태에서 그 주택을 양도하는 경우 보유기간 기산일은?

 

2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는
처분 후 1주택을 보유하게 된 날로부터 보유기간을 재기산한다고 하던데,

저의 경우 A주택 양도시 비과세 적용이 가능한가요?

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